养老院

养老机构总量过剩（床位800万张+），但普惠型床位结构性不足，入住率仅45.4%

九如城, 颐和苑, 亲和源

成熟期（整体床位过剩）

入住率严重不达标（平均45.4%远低于60%盈亏平衡线）, 收费水平低于成本（多数养老机构长期亏损，如汉中勉县聚兴阳光月亏10万）, 用地性质/消防验收难达标

中端市场竞争最激烈，2019年后新注册量大幅下降，2024年仅新注册681家（为2019年26%）

泰康之家, 亲和源, 绿城养老, 光大养老

出清期（行业洗牌中）

人力成本占35%-45%，护理员缺口300万，用工成本持续上升, 利润空间极薄（汉中褒国康乐园4年累计亏损2000多万）, 2024年床位总数首次下降（减少23.7万张），多地出现养老院关闭潮

高端养老市场结构性过剩（高端床位空置率高），但纯正医养结合产品仍有需求

泰康之家（CCRC连锁）, 万科随园, 保利和熹会, 太平小镇

成长期（高端CCRC模式仍在探索中）

投资巨大（1-5亿），回报周期6-10年，现金流风险高, 高端市场受众有限（月费1万+的支付能力门槛高）, 重资产模式（会员制大额押金监管趋严）, 运营养老+医疗复合型人才极度稀缺

3月-5月（春节后入住咨询高峰）, 9月-10月（秋季入住高峰）

1月-2月（春节被接回家）, 6月-8月（夏季、新入住少）

淡季入住率可下降10-15个百分点，直接影响月营收

推出短期日托/喘息服务填补空床、冬季供暖期吸引北方老人

3月-5月, 9月-11月

1月-2月, 6月-8月

淡季入住率下降5-10个百分点，固定成本不变造成利润压缩

发展短期试住体验营、旅居养老（夏季避暑/冬季避寒）

全年入住相对平稳，3月-5月和9月-11月略高

1月-2月（春节前部分老人回家）

高端社区通常会员制入住，年费预收模式使现金流较为稳定

长期合约锁定入住率、会员制年费预付、旅居养老跨季节运营

养老机构管理软件（如安睿/爱牵挂）, 呼叫应答系统

床头呼叫分机, 监控摄像头（公共区域）, 烟感报警器, 电脑/打印机

5-15万

微信群+企业微信, 家属联络群

智慧养老管理平台（含入住管理+健康档案+费用管理）, 呼叫定位系统, 食堂管理/订餐系统

无线呼叫定位系统（防走失）, 智能床垫（生命体征监测）, 公共区域监控+NFC巡更, 门禁/一卡通系统, 显示大屏（信息发布）

30-80万

企业微信+家属端小程序, 家属群/健康日报系统

全域智慧养老管理平台（医疗+护理+康复+生活+财务一体化）, AI跌倒监测系统, 智能健康管理平台, 慢病AI预警系统, 智能用药管理系统

AI摄像头（毫米波跌倒监测）, 智能床垫/可穿戴设备（全时生命体征监测）, 防走失定位（手环/胸卡+电子围栏）, 智能药柜, 智能家居系统（照明/空调/窗帘语音控制）, 医护对讲系统（IP网络）

100-300万

定制化家属APP, 企业微信深度CRM, 智能健康管理小程序, 社区内社交平台

75-90岁

女性60%、男性40%

月费2000-3500元（退休金2,600元/月左右，支付能力有限）

生活自理能力下降、子女无暇照顾、独居老人

长期居住（平均居住周期2-4年），月费按月支付

70-90岁

女性58%、男性42%

月费3500-7000元

半失能/失能需要护理、慢病管理需求、医疗康复需求

长期居住（平均居住周期3-5年），月费按月/季支付

65-85岁

男女约5:5

月费1-3万（或会员制押金20-200万+月费）

高品质退休生活、全方位医养结合、高端社交文化生活方式

长期居住（平均入住周期3-8年），会员制大额预付费+月费组合

≥3米

100-150kW，需要380V三相电

需要上水、下水、热水系统

不需要独立烟道

建议接入

4-6个

≥8米

≥350kg/㎡

≥15个

乙类，需配置自动喷水灭火系统

不能设在闹市区或高架桥旁，需要良好的自然通风和采光

≥3.2米

200-300kW，需要380V三相电

需要上水、下水、热水系统、污水处理

不需要独立烟道

必须接入

8-12个，需统一管理

≥12米

≥400kg/㎡

≥30个

乙类，全套自动灭火系统

必须满足无障碍设计要求，需要专用电梯

≥3.5米

400-600kW，需要380V三相电

需要上水、下水、热水系统、污水处理、纯净水系统

根据实际情况配置

必须接入

≥15个，需中央空调系统

≥20米

≥450kg/㎡

≥60个，地下停车场优先

甲类，智能消防系统

必须为独栋建筑或独立楼层，需配备医用电梯

床位入住率≥60%

3000-5000元/月

70-80%

营收的15-20%

36-48个月

25-35%

72-96个月

床位入住率≥70%

6000-10000元/月

65-75%

营收的12-18%

24-36个月

30-40%

60-72个月

床位入住率≥80%

12000-25000元/月

60-70%

营收的10-15%

18-24个月

40-50%

48-60个月

500-1500万（普惠型小型养老院50-100床）

15-30万

-5%至5%（多数普惠型亏损）

60-120个月（多数5年内难以回本）

民政部《2024年度国家老龄事业发展公报》（平均入住率45.4%）；南方日报《养老机构如何实现“盈利突围”》（2025年10月）

2000-6000万（中档养老机构100-300床）

50-150万

5%-15%（理论上限，实际多数机构亏损或微利）

60-96个月

连城县养老服务中心项目（200床/3500万）、汉中褒国康乐园（668床/1.7亿/4年累计亏损2000万）；《中国养老行业发展报告（2024）》

1亿-5亿（高端养老社区/CCRC 300-1000床）

200-1000万

8%-20%（入住率达70%以上时）

72-120个月

汉中美康熙苑（192床/4.3亿/单床造价224万/会员制42万起）；上海交通大学老年产业研究所张乃子成本结构分析

1500-2500元/㎡

{'名称': '护理床（手动）', '品牌': '星宇/康神', '型号': 'A-01型双摇床', '单价': '0.15-0.3万'}, {'名称': '床头柜/衣柜', '品牌': '定制', '型号': '适老化家具', '单价': '0.1-0.2万'}, {'名称': '轮椅', '品牌': '鱼跃/互邦', '型号': 'HBL-3', '单价': '0.05-0.1万'}, {'名称': '洗澡椅/沐浴床', '品牌': '康尔/福安康', '型号': '不锈钢沐浴床', '单价': '0.2-0.5万'}, {'名称': '呼叫系统（床头分机）', '品牌': '来邦/康爱', '型号': 'NB-100', '单价': '0.05万/床位'}, {'名称': '消防/烟感系统', '品牌': '海湾/泰和安', '型号': '标准消防系统', '单价': '10-20万'}, {'名称': '厨房设备（适老餐饮）', '品牌': '商用厨具', '型号': '标准厨房', '单价': '10-20万'}

20-50万（含窗帘、标识系统、适老扶手等）

300-600万（不含设备）/ 400-800万（含设备）

3000-4500元/㎡

{'名称': '护理床（电动）', '品牌': '星宇/康神', '型号': 'D-02型三功能电动床', '单价': '0.5-1万'}, {'名称': '适老化卫浴系统', '品牌': 'TOTO/科勒', '型号': '适老坐浴+扶手套装', '单价': '0.8-1.5万'}, {'名称': '医用电梯', '品牌': '日立/三菱/通力', '型号': '医用担架梯', '单价': '30-60万/部'}, {'名称': '中央空调/新风系统', '品牌': '格力/大金', '型号': '多联机+新风', '单价': '50-100万'}, {'名称': '智能化呼叫系统', '品牌': '来邦/比特', '型号': 'IP网络呼叫+无线定位', '单价': '15-30万'}, {'名称': '消防喷淋/报警系统', '品牌': '海湾/泰和安', '型号': '火灾自动报警+喷淋', '单价': '30-50万'}, {'名称': '厨房/餐厅设备', '品牌': '商用厨具品牌', '型号': '适老餐饮设备', '单价': '20-40万'}, {'名称': '康复训练设备（适合老人）', '品牌': '翔宇/龙之杰', '型号': '适老PT组合', '单价': '10-20万'}

60-150万

1000-2000万（不含设备）/ 1500-3000万（含设备）

5000-8000元/㎡

{'名称': '全电动护理床（多功能）', '品牌': '日本八乐梦/美国Hill-Rom', '型号': 'KA-6000/Likame PL560', '单价': '2-5万'}, {'名称': '智能监测系统（床垫/手环）', '品牌': '迈动/安宝睡', '型号': '生命体征监测系统/防走失定位', '单价': '0.3-0.8万/床位'}, {'名称': '全套适老卫浴系统', '品牌': '日本TOTO/德国高仪', '型号': '可升降洗手盆+恒温沐浴', '单价': '3-5万/套'}, {'名称': '中央空调+地暖+新风', '品牌': '大金/威能', '型号': '全屋恒温恒湿系统', '单价': '100-200万'}, {'名称': '医用电梯（大尺寸）', '品牌': '三菱/奥的斯', '型号': '医用电梯（可进急救床）', '单价': '60-100万/部'}, {'名称': '水疗/康复设备', '品牌': '德国Reno', '型号': '适老康复水疗池', '单价': '100-300万'}, {'名称': '社区诊所/医务室设备', '品牌': '迈瑞/飞利浦', '型号': '全套医疗诊断设备', '单价': '50-150万'}, {'名称': '智慧养老管理系统', '品牌': '安康通/安康社', '型号': 'SaaS平台+硬件', '单价': '30-80万'}

200-500万

5000万-2亿（不含设备）/ 1亿-5亿（含全部设备）

营业执照（养老服务类）, 养老机构设立许可证（或备案回执）, 消防验收合格意见, 食品经营许可证（有餐饮服务）

30-45个工作日

3-8万

生活自理老人养老、日间照料、助餐服务、居家养老服务

民政部门（养老机构备案），市场监管、消防、卫健分管相关环节

营业执照（养老服务类）, 养老机构备案回执, 消防验收合格意见, 食品经营许可证, 医疗机构执业许可证（或内设医务室/护理站备案）, 特种设备使用登记证（电梯等）

45-60个工作日

10-20万

半失能/失能老人护理、医疗护理（内设医务室）、慢病管理、临终关怀

民政部门（主责）、卫健委（医疗行为）、市场监管（食品/特种设备）、消防

营业执照, 养老机构备案回执, 消防验收合格意见, 食品经营许可证, 医疗机构执业许可证（内设医院/康复中心）, 特种设备使用登记证, 医保定点医疗机构（内设医疗部分）, 排污许可证（大型机构）

60-90个工作日

30-80万

全护理（失能失智）、医养结合、三甲医院合作、高端养生社区、旅居养老、养老金融

民政部门、卫健委（医疗）、医保局（医保定点）、市场监管、生态环境等多部门联合监管

Q8510（老年人/残疾人养护服务）、Q8520（社会看护与帮助服务）

民政部（养老服务司），地方民政局主管

养老机构归属于养老服务体系，依据《养老机构管理办法》，由民政部门主管，不归属于医疗类别（除非内设医疗机构的需额外受卫健委监管）

Q8510（老年人养护服务）、Q8415（老年病医院-若内设医疗）、Q8433（护理院）

民政部、国家卫健委（涉及医疗护理服务）

中档养老机构通常伴有护理服务或内设医务室，属于'医养结合'范畴，由民政主责、卫健配合监管

Q8510（老年人养护服务）、Q8415（老年病专科医院/康复医院）、K7040（房地产开发经营-若含CCRC模式）

民政部、卫健委（医疗机构）、住建部（若涉及房地产性质）、银保监会（养老金融产品）

高端CCRC养老社区兼具养老、医疗、地产属性，涉及多部门综合监管，需按《养老服务设施用地指导意见》等文件执行

{'阶段': '选址与规划', '事项': '社区周边选址，服务半径3-5公里，老旧小区附近优先', '时间节点': 'T-150天'}, {'阶段': '场地租赁/改造', '事项': '租赁物业（2000-4000㎡）、适老化改造设计', '时间节点': 'T-120天'}, {'阶段': '装修改造施工', '事项': '适老化装修（扶手、防滑、无障碍通道、呼叫系统预埋）', '时间节点': 'T-90天'}, {'阶段': '设备采购', '事项': '护理床、呼叫系统、厨房设备等基础设备采购', '时间节点': 'T-60天'}, {'阶段': '人员招聘', '事项': '院长、护理员、厨师、行政人员等', '时间节点': 'T-60天'}, {'阶段': '证照办理', '事项': '养老机构备案、消防验收、食品经营许可', '时间节点': 'T-30天'}, {'阶段': '试运营', '事项': '试住活动、社区推广', '时间节点': 'T-0天'}

120-150天

{'阶段': '项目立项', '事项': '可行性研究、编制建设方案', '时间节点': 'T-300天'}, {'阶段': '土地/物业', '事项': '场地购置或长期租赁（20年以上）、规划审批', '时间节点': 'T-270天'}, {'阶段': '设计施工', '事项': '适老化建筑设计或改造（5000-10000㎡）、消防/环评', '时间节点': 'T-240天'}, {'阶段': '设备采购安装', '事项': '电动护理床、电梯、空调、智慧系统等招标采购', '时间节点': 'T-120天'}, {'阶段': '团队组建', '事项': '院长（需持养老院长资格证）、护士长、护理团队、康复师、社工、厨师', '时间节点': 'T-120天'}, {'阶段': '证照办理', '事项': '养老机构备案+消防+食品+医务室备案', '时间节点': 'T-60天'}, {'阶段': '入院准备', '事项': '试入住活动、合作协议签约（医院、医保等）', '时间节点': 'T-30天'}, {'阶段': '正式运营', '事项': '全面入住招生、社区推广', '时间节点': 'T-0天'}

240-300天

{'阶段': '战略规划', '事项': 'CCRC/高端养老社区定位、可行性研究、投资决策', '时间节点': 'T-540天'}, {'阶段': '土地获取', '事项': '养老设施用地获取、规划设计审批', '时间节点': 'T-480天'}, {'阶段': '工程建设', '事项': '大型养老社区建设（含医院/康复中心/活动中心）', '时间节点': 'T-360天'}, {'阶段': '内部装修', '事项': '五星级酒店标准适老装修、智能系统布线', '时间节点': 'T-180天'}, {'阶段': '设备采购安装', '事项': '进口护理设备、水疗设备、医疗设备、智慧养老系统全面采购安装', '时间节点': 'T-150天'}, {'阶段': '核心团队组建', '事项': '引入专业运营管理团队、医疗团队（含三甲合作医生）、高端服务团队', '时间节点': 'T-120天'}, {'阶段': '证照办理', '事项': '全面证照（含医疗机构执业许可、医保定点）', '时间节点': 'T-90天'}, {'阶段': '预售/会员招募', '事项': '高端会员预售（会员费/押金制）、品牌发布', '时间节点': 'T-60天'}, {'阶段': '正式开业', '事项': '全面运营，高端社区正式开园', '时间节点': 'T-0天'}

360-540天

开业免费试住3天体验活动, 联合社区居委会开展老年人免费体检, 周边社区老年人文娱活动邀请, 子女推介日（邀请子女参观）

月度敬老活动/生日会, 家属开放日/亲情连线, 社区老年大学合作（课程进场）, 基础医疗巡诊服务

已入住老人推荐减免月费, 社区老年活动微信群口碑传播, 三甲医院/社区卫生中心转介合作

知名医生老年健康讲座, 医养结合示范基地开放日, 首批入住优惠（前20名享月费8折）, 政府部门领导揭牌仪式

年度健康管理计划+慢病跟踪, 家属APP远程探视/每日健康报告, 老年活动俱乐部（书画/合唱/太极/棋牌）, 季节性营养膳食套餐

入住老人推荐家属奖励餐费减免, 与综合医院老年科建立转诊合作, 老年旅游/候鸟养老引流转化

高端养老社区品鉴会（邀请高净值人群）, 名医名家健康论坛, 与顶级康复医院合作挂牌仪式, 艺术/文化名家进驻社区宣传

一对一专属健康管家, 三甲医院绿色通道+定期专家巡诊, 高端社交活动（红酒会/高尔夫/书画展）, 海外医疗/康养旅游定制服务

高端圈层客户推荐制度, 私人银行/保险公司高净值客户导流, 老带新会员积分奖励（高价值礼品）

城市成熟居民区/老旧小区附近/城乡结合部

3000-6000㎡（建筑面积）

20%-25%

周边1公里社区老年人口3,000人以上

距同类养老机构1公里以上

城市次中心区域/医疗资源集中区3公里范围内/生态环境较好区域

8000-15000㎡

15%-20%

周边3公里老年人口1万以上、二级以上医院1-2家

距同类养老机构2公里以上

城市近郊/风景名胜区附近/高端住宅区周边

20000-60000㎡（含园林/休闲设施）

自有土地为主，土地成本视具体地块而定

城市高净值人群密度高、交通便利（距离市中心30分钟车程内）

距同类高端养老社区5公里以上

院长, 护理员（护理人员与入住老人配比1:5-1:8）, 厨师, 保洁, 社工/活动组织

12-25人（按50-80床计）

院长8-12K/月，护理员4-6K/月（包吃住），厨师5-7K/月，社工4-6K/月

护理员三班制（白班+夜班），行政白班，月休4天

院长, 副院长（业务）, 护士长, 护士（护理站）, 护理员（配比1:4-1:6）, 康复治疗师, 社工/活动策划, 医生（内设医务室）, 营养师, 厨师/面点师, 行政/财务, 后勤/维修

35-70人（按100-200床计）

院长15-25K/月，护士长7-10K/月，护士4-6K/月，护理员3.5-5K/月（包吃住），康复师6-10K/月，营养师5-8K/月

护理团队三班制（24小时），白班工作，月休4-6天

总经理/院长, 医疗院长/护理总监, 康复治疗中心主任, 社工部主任, 管家部经理, 餐饮总监, 健康管理师团队, 医生团队（老年病/全科）, 护士团队, 护理员团队（配比1:2-1:3）, 康复治疗师, 营养师/临床营养科, 活动策划/文化专员, 品牌/市场团队, 管家/FD客服, 物业/工程团队

150-400人（按300-800床计）

院长/总经理30-60K/月，医疗院长25-40K/月，护士长10-15K/月，护理员5-7K/月，营养师8-15K/月，管家8-12K/月

全服务团队排班，24小时全覆盖，护理团队三班制

本地农贸市场/批发市场（食材）, 养老设备经销商（护理床、辅具）, 本地药店/医疗器械公司（医疗耗材）

本地供应商直接采购

食材占营收25%-30%，护理耗材占8%-12%

美菜/快驴等B2B食材平台, 国药/华润（药品+医疗耗材）, 养老辅具设备品牌（星宇/康神/鱼跃）

B2B食材平台、区域性医疗供应链公司、养老设备区域代理

食材占营收20%-25%，药品/医疗耗材占10%-15%，护理耗材占5%-8%

有机食材供应商/进口食材供应商, 国药/华润/上药（药品+高端医疗耗材）, 进口养老设备品牌（八乐梦/Hill-Rom）, 高端定制辅具/康复设备供应商

高端食材直采平台+品牌一级代理商+国际采购渠道

食材占营收18%-22%，药品/医疗耗材占10%-15%，高端设备折旧占8%-12%